经济数据一览表2022年第四序 度（2021第四序 度经济）〔第四季度经济数据〕

2023年12月28日－29日，中国写字楼财产 园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽旅店 举行 。年会由北京市投资促进服务中心 、北京商务中心 区管理委员会 、全联房地产商会引导 ，全联房地产商会写字楼分会、都城 会展（团体 ）有限公司、房讯网FUNXUN连合 主理 。

闻名 经济学家、北京师范大学金融研究中心 主任钟伟在主旨演讲中表现 ，当前房地产市场仍处于调解 进程 ，从都会 化 、基建的环境 以及生齿 增速来看，当前仍旧 处于调解 中。2024年涉及房地产政策再调解 息争 决真实市场存在的政策需求之间的缺口显而易见 ，这肯定 会导致2024年及以后 2~3年中国房地产市场仍旧 在寻求再均衡 。

以下是闻名 经济学家、北京师范大学金融研究中心 主任钟伟主旨演讲实录：

非常高兴有机遇 到这个很有数 的连续 了20年的论坛，向各人 报告 我们的见解 。经济学家的见解 每每 都是不靠谱的，以是 姑妄听之 。

尚有 几天 ，悲喜交加的2023还要已往 了，很荣幸 这种煎熬尚有 四天就要已往 了，很不幸的是 ，尚有 更长的煎熬还在背面 等着。

中国经济面对 再均衡

当下中国经济是怎么样的以及天下 经济是怎么样的，2023年中国经济是怎么样的呢？我不肯 意用"复苏"这个词，由于 根本就不存在复苏。2023年中国经济遭遇的是一场有限的经济修复 ，这种修复是由于 已往 三年所导致的，以是 修复时间上是有限的，仅仅连续 了不到两个季度 。财产 范围上是有限的 ，重要 会合 于斲丧 范畴 ，尤其是生存 服务业。着实 制造业在2023年是很悲催的一年。接下来不大概 进入常态化增长的，假如 没有强有力的财务 政策支持 的话，中国经济会继承 放缓 。以是 我们得明白 ，2023年我们只是履历 了一场经济修复，而不是经济复苏。经济复苏的意思就是接下来中国当局 不必要 做太多积极 ，经济仍旧 可以或许 比力 有韧性地连续 增长。

2024年基调也出来了 ，叫做"以进促稳，先立后破" 。那也在肯定 程度 上表明白 已往 的政策是叫做"稳中求进，不破不立" ，以是 已往 几年中国经济做的减法比力 多，做的加法相对来说也有，但是不如减法力气 大。这在肯定 程度 上减速了中国经济放缓的节奏 ，这就是当下我们的环境 。

第三季度经济乏善可陈，没什么好说的 。第四序 度由于2022年第四序 度经济水分比力 大，以是 本年 第四序 度大概率也不会有特别 出色 的经济表现 。荣幸 的是 ，本日 股市有所反弹，我们也盼望 房地产在岁末和来岁 大概 有一个好的表现 。

假如 中国经济长期 运行的法制化和市场化的制度稳固 ，公众对经济增长的长期 预期是乐观向上的，企业家是野心勃勃的 ，当局 是为企业家和大众 服务，而且 乐意 维护法制和市场的。在这种环境 之下，有了政策底就会有市场底 。假如 底层逻辑发生变革 ，政策底和市场底偶然 间 大概 差别 步。偶然 间 政策大概 做多了，但是市场迟迟没有形成做多氛围 ，这在股市、房地产 、汇率方面都有所表现 ，以是 我们本日 得明白 ，政策底不肯定 立即 等同于市场底。市场底在寻求中国经济中长期 再均衡 的过程当中，还要担当 更多的检验 。

我们来看一下外围。外围发生了什么？中国学者大概 官员喜好 用一句话来形容已往 几年中国经济增速的放缓 ，叫做"天下 经济遭遇了周期性的下行，那么中国经济也在外围环境 ，就是全天下 都不好 ，以是 中国经济也不好 。"这大概 不是一个究竟 。由于 在已往 五年，东南亚的经济以及美国经济固然 有比力 大的妨害 ，但还是 非常强劲的，比方 说本年 美国经济的增量对环球 经济的贡献大概 会高出 中国。东南亚的经济也不错 ，欧洲跟中国的经济轻微 弱一点，以是 并不存在天下 经济的周期性的下行。

在这个过程当中，假如 我们看中国跟外国 ，尤其是跟美国，我们大概 存在一些预期差，比如 在2023年年初的时间 ，我们以为 中国经济将强劲复苏，人民币汇率会很坚挺；中国的资产代价 ，包罗 楼市跟股市都会有所修复 ，比方 说本年 年初的时间 ，高盛就预期中国经济的增速大概 会比力 高，人民币汇率大概 会6.5到6.8 ，股市、楼市都会有百分之十几的涨幅 。但到如今 ，这些都没有出现。

关于外围，我们在客岁 年底到本年 年初，大多数学者都以为 ，美国经济在本年 会陷入阑珊 ，美元会很软弱，美国受到经济滞涨的威胁。但结果 是美国经济强、汇率强 、股市强 ，这就是美元的环境 。在2024年，我们预期美元指数大概 95到100。当下的学者预期，2024年人民币兑美元 ，乐观的预期以为 会升值一点，比如 高盛以为 7.15，但如今 已经比7.15高了。我个人比力 审慎 ，我个人以为 2024年人民没有那么强，由于 中国经济相对美国经济仍旧 没有上风 。岂非 是很弱的美国经济和很弱的美国股市吗？都不肯定 。如今 看起来，美国经济2024年还是 暖和 的 ，而且 高于中长期 经济增速的增长，美国股市和房地产都大概 连续 如今 的强劲态势。当下的美国股市是创了年内新高的。美国的房地产，一些核心 都会 在如今 按揭利率比力 高的环境 下已经出现了修复，以是 我个人估计来岁 美国经济比我们预期的好 。

尚有 各人 盼望 美国和欧洲阑珊 ，但实际 上2024年出现阑珊 是不大概 的。这就是预期差，我们预计2023年我们比美国好，但是我们没有人家那么好；我们的预期我们的经济活力都比人家好 ，究竟 证明 我们没有那么好，人家也没有那么弱，这都是预期当中的差别 。

以是 中国的题目 重要 还是 我们本身 的题目 ，外围给我们带来了一些压力，但不是决定性的 。

中国经济的长期 、中期和短期

从长期 来看，所谓长期 就是十年大概 更长的时间。从长期 来看 ，中国跟天下 发生了什么。发生了很多 事变 ，重要 还是 天下 对于中国的观感、认知 、将来 的判定 出现了庞大 变革 。比方 我们在长期 当中关注这么几个小题目 。第一个题目 就是中美竞争，中美竞争在已往 五年 ，最高的一年中国的GDP相称 于美国的77%，本年 假如 人民币汇率能保持稳固 到年底的话，我估计大概率相称 于美国经济的63%到64%，就是已往 五年中国对美国的经济气力 相对降落 了13个百分点 ，以是 中美竞争当中美国如今 略略有点上风。怎么对待 这13个点？假如 是+13个点，那么77+13，就意味着在当下大概 来岁 中国大陆+港澳台经济体量就和美国并驾齐驱了 。假如 是-13个百分点 ，就是63、64%，那就意味着美国的经济体量相称 于排在以后 的第二第三第四，就是中国+日本+德国的经济体量。以是 看起来美国的对外政策那些咄咄逼人的态势都变得更加强 烈了。在2019年之前 ，无论是中国的还是 国际的学者，险些 没有人猜疑 中国的经济体量肯定 会高出 美国，只是时间题目 ，大多数学者以为 当时 候约莫 发生在2030到2032年。进入到2021年之后，这种判定 出现了庞大 挑衅 ，相称 多的国际学者乃至 一些对华友爱 的智库 ，也以为 中国经济在可预见的将来 体量上高出 美国并不是一个非常 确定时间的变乱 。也就是中国逾越 美国变得不那么肯定了。这就是一个感情 上的和对将来 中美各自的中长期 经济增长的庞大 分水岭式的变革 。以是 这是长期 我们相识 一下中美竞争如今 的态势 。

然后我们再看我们本身 。中国经济有没有本领 维持一个比力 公道 的增速，什么叫比力 公道 的增速呢？我们看第二个小题目 当中，一个就是我们的不踩油门、不踩刹车的可连续 的经济增速，你靠你的生齿 、地皮 、资源、技能 积聚 、企业家的热情 、当局 的贡献等等 ，加起来我们形成一个概念，叫做可连续 的经济增长，大概 叫做中长期 潜伏 经济增速。在2019年之前 ，国际学者相称 多的机构包罗 我们中国国内的官方研究机构以为 ，中国的潜伏 增速是5.1%到5.7%，就是5.5%到6%之间 ，大概率是如许 。但我们在已往 五年，没有可以或许 连续 这个增速，在将来 大概率也不太大概 。

别的 ，假如 我们想要实现2035年的中等发达国家的目标 ，中等发达不便是 中等收入，以是 是一个比力 宽泛的概念 ，但即便最大抵 的说，我们到2035年要把中国GDP再翻一倍。这就意味着GDP增速每年不能低于5.5%，而且 还盼望 人民币汇率要稳中有升值，才华 开端 实现2035年中等发达的目标 。以是 大概率可以看长期 我们给本身 定下的目标 是 ，5.5%到6%之间。我们得看一下已往 实现的增长是怎么样的，我们有没有本领 在将来 维持这个增速，我们发生了什么？

三个时点必要 各人 警惕 对待 。2010、2017、2024 。在2010年之前 ，中国改革开放以来长期 增速是9.8%，就是两位数。我们的外贸 、斲丧 、投资、收入增长等等速率 都是两位数，以是 中国经济的重要 指标在2010年之前保持了两位数的增长 ，2010年第四序 度到2016年第一季度中国进入了长期 通缩，经济增速下行。到2017年的时间 ，中国经济的重要 指标都从两位数掉到了个位数。到2024年 ，有大概 中国经济的重要 指标，有一些指标是正的，有一些指标是负的 。从长期 的线性均匀 来看 ，我们大概可以这么说，自2010年以来，中国经济增速每五年降落 大概打75折，这个趋势到如今 没有改变。因此 ，大目标 我们是要维持5.5%左右的增长，但是假如 这种经济增速放缓的趋势没有改变，那就意味着2021到2025 、2026到2030、2031到2035 ，这将来 三个五年当中，中国经济假如 连续 已往 的增长轨迹，分别增速是4.4%到4.5% ，3.3到3.4%以及不到3%，到2035年中国要把本身 的经济增速维持在5.5%左右，这个等待 和我们如今 已经实现的经济增速之间的缺口会非常之大 ，这个缺口还没有到出现显着 改善的时间 ，以是 这就是第二个大的题目 ，到底中国有没有本领 把中国经济维持在这么高的增速 ，5.5%。

第三个小题目 ，当局 是有本领 把长期 积聚 的题目 渐渐 消化掉的，这就是制度的上风 。这个制度上风 在已往 相称 长的时间是不是发挥得相称 好呢？发挥得不太好。比方 生齿 ，比如 北京 ，北京本年 新生儿跟客岁 比，要降落 10%到15%，非常显着的降落 。一线都会 在已往 2021年开始 ，北上广深一线都会 生齿 出现净镌汰 ，生齿 政策、二孩政策 、三孩政策约莫 分别在2016、2022年才放开，比究竟 上必要 放开晚了15年 ，但生齿 政策对中国来讲着实 是一个决定 长处 链条、相干 链条不像税收政策那么复杂的，可以或许 明智地 、及时 地做出决定 的一个范畴 ，我们做得大概 有点慢了 。

另一个题目 ，如今 我们面对 的就是债务题目 ，长期 主义是有上风 的，但长期 主义必须把这种上风 发挥出来。如今 中国经济总的债务在2016年三去一降一补降杠杆之后 ，杠杆不但 不降反升，如今 总的债务340万亿，叨教 地方当局 欠了多少，至少140万亿 ，地方当局 已经到了非常艰巨 的左支右绌 的地步 。这个过程当中就反映出我们怎么去化解地方债务 。

分税制改革到如今 30年，前10年地方当局 非常艰巨 ，乃至 有一段时间屠宰税都成了地方的重要 税种。接下来由于房地产的快速发展 ，使得地方当局 有了喘气 的机遇 ，搞地方经济、搞工业化等的机遇 。已往 五年，地方当局 财务 支持 本领 敏捷 弱化 ，重要 靠的是平台举债，就是已往 五到六年，地方当局 地方举债的增长 ，无论是明债还是 影债都是增长敏捷 的，以举债度日是不能长期 的 。怎么办理 这个题目 ？办理 中国地方当局 的债务题目 ，至少要花十年以上的积极 ，每年投入十万亿级以上的资金，但如今 投入的资金量是个位数的，比如 本年 投入了1.6万亿，来岁 大概 会投入多一点 ，不外 也就两三万亿。这些可以或许 对债务的滚动有所缓解，但要办理 根本题目 还是 远远不敷 的。从长期 主义来讲，我们明白 我们处于很艰巨 的地步 ，各种风险都在积聚 ，尤其是四大风险，第一大风险是房地产风险。第二是中小金融机构的风险 。第三是传统制造业的红利 本领 降落 和再一次去产能的风险。第四大风险是地方债务风险。四大风险当中有两个风险看起来可控 ，中小金融机构的风险和地方当局 债务风险，当局 可以力保 。别的 两个风险要鉴戒 ，就是房地产风险和长期 经济不景气的题目 。

中期就是五年左右 ，我们知道提了中国特色当代 化。二十大陈诉 大概 是有史以来最长的，陈诉 全文72页，涉及经济部分 的内容是4.5页 ，并不是篇幅最长的，也不是内容最多的 。中国的经济建立 被界说 为特色当代 化提供雄厚的物质底子 ，但以往的表述，经济建立 是中心 ，大概 经济建立 是重要 任务 ，以是 经济的定位是物质底子 。就像我们从前 说金融是经济的核心 ，通过中心 金融工作集会 会议 之后 ，金融是经济的血液，措词有了正确 的调解 。

中期是五年左右，已往 五年发生了什么？已往 五年发生了一些统计毛病 ，比如 已往 五年中国经济增长到底是怎么样的 。

然后我们再来看一下我们构成经济增长的动力，比如 说本年 比力 好的是斲丧 ，文旅一枝独秀 ，斲丧 毕竟 怎么样呢？2017年之后，中国家庭部分 将来 的斲丧 预期是敏捷 降落 的，斲丧 面对 着一系列难点 ，一个难点是什么呢？就是中国家庭部分 的债务2016年底2017年初是38万亿，如今 到了将近 80万亿，均匀 已往 几年每年增长 6到7万亿，这也就意味着中国中低收入家庭在已往 6到7年的生存 状态是不太好的。

别的 一个就是中国住民 的举动 ，你有收入了之后，无非就是三大举动 。第一大举动 是储备 ，第二大举动 是投资 ，第三大举动 是斲丧 。如今 投资的意愿是负的，不投资，果断 不投资。斲丧 的意愿是缩减的 ，储备 意愿大幅度攀升。住户部分 对将来 整个的可支配收入处于一种防御性设置 的阶段，斲丧 的意愿不敷 。在2023年也典范 地表现 为商品斲丧 只占45%，服务斲丧 占到55% ，将来 商品斲丧 会进一步降落 ，服务斲丧 有所增长，服务斲丧 当中又以可选的比如 医疗、教诲 这些刚性的底层的必选斲丧 为主 ，可选的奢侈品斲丧 ，比如 包包、珠宝 、名表在本年 市场表现 都黑白 常不好 ，这就是斲丧 。

在可预见的将来 ，比如 2024年 ，底子 斲丧 尤其是完全减少 品牌溢价，具有精良 商品品格 的，有点像优衣库、无印良品的这种东西大概 会在中国崛起 ，由于 日本也曾经履历 过高速增长到内卷化的时间 。来岁 我估计斲丧 对中国经济增长的贡献会非常之大，由于 投资和外贸在2024年都令人担心 。

我们再看一下中美之间的关系 。从财务 、货币 角度，财务 我就不说了 ，很艰巨 。财务 我们风俗 的一句标语 是谁家的孩子谁抱归去 ，这句话是有题目 的。

货币 方面也一样，我们风俗 了用一句话 ，叫做"我们不搞洪流 漫灌，只搞精准滴灌" 。我信托 在座的很多 企业家都高度附和 这句话，但是我个人果断 猜疑 这句话。以是 在货币 范畴 着实 并没有形成货币 政策 、信贷政策将来 正常的预期 ，为什么这么说？比力 一下中国和美国。2007年的时间 中国搞四万亿，2008年的时间 我们连续 了，我们劳绩 了什么？我们劳绩 了接下来异乎平常 的中国经济的强劲增长，中国的外贸占环球 的份额敏捷 上升 ，国际储备连续 攀升，然后我们面对 了高通胀，把环球 的大宗商品代价 都拉起来了 ，我们面对 了非常乐观的预期，我们面对 了人民币汇率的空前强劲 。以是 四万亿给中国带来的是强增长、强资产代价 、强汇率 、强通胀。那你说的这个好像 跟当下的美国很像，那美国如今 做了什么？我们做了什么？2007年的时间 中国做了四万亿 ，奥巴马跑到欧洲恳求欧洲也搞刺激，欧洲不肯 意，美国经济很艰巨 爬升 ，由于 刺激力度不敷 大。欧洲经济没有爬升，就跌入了经济危急 ，跌入了零利率和负利率 ，日本经济也没有转机 。

美国在次贷危急 之后到如今 ，充实 地吸取 了国际社会的应对经济变乱 打击 的履历 ，以是 2007年到疫情之前，美联储的资产负债表扩张了四倍 ，2020年到如今 美国美联储资产负债表扩张了一倍。也就是2007年到如今 的15年，美联储的资产负债表扩张了八倍。你说人家是不是天量放水？美国的财务 赤字本年 是高出 6%，大概1.65到1.7万亿美元。美国劳绩 了它如今 的经济表现 。中国呢？中国在已往 4到5年时间 ，我们的银行业、金融机构总的资产扩张了大概25%到26%，就如许 每年增长 了30万亿，很多 人说太多了 ，那么我们的财务 本年 赤字率是3.8%，着实 究竟 是3.4%，来岁 听说 预算赤字率是3% ，只有美国的一半。以是 着实 美国之以是 经济强，是由于 人家财务 货币 政策简直 花了大力 大举 气，我们的经济增长规复 得不强劲 ，大概 有进一步放缓的大概 ，那也表明白 中国当局 对财务 和货币 政策尤其是货币 政策的运用相对持非常审慎 的态度。假如 货币 不松，这么说吧，我们总结八个字：货币 不松、万事皆空 。

接下来我们看一下短期。短期着实 在中心 金融工作集会 会议 以及本年 年底的经济工作集会 会议 都提出了来岁 经济建立 是一个重要 目标 ，大概率2024年经济增长目标 大概 是在5%左右，4.5%到5%。但货币 政策仍旧 是暖和 的挤牙膏式的，就是市场广泛 预期是三次降准 、一次降息 ，这个力度大概 是偏弱的 。财务 政策听说 是3%左右的预算赤字。这都是研究机构的同等 预期。假如 增长目标 要定在5%左右，假如 财务 货币 政策是如许 ，实际 上你的踩油门的力度是不敷 以支持 5%的增长的 。我们预期假如 财务 跟货币 政策力度和2023年本年 相仿 ，来岁 我们经济增速大概在4%左右，大概 比4%高，大概 比4%低 ，我们的物价程度 通胀仍旧 是负的，就是不消 讳言这个题目 ，就是中国如今 就是通缩。

在2022年的时间 ，我们PPI是正4%，我们CP5是正2%，本年 我们PP5是深度为负，CPI是轻微 为负。以是 大概率这么讲 ，通缩，两年物价形势的变革 ，短短两年导致了我们做企业的100块钱出去 ，转头 最多95块钱，这就是通缩给经济运行带来巨大的杀伤 。通缩对经济运行的杀伤力远宏大 于暖和 的通胀。

我们知道来岁 目标 高，但是本领 看起来如今 还短缺 。然后我们就是看物价 ，为什么短期看物价呢？假如 通胀物价不起来，其他经济指标是起不来的。经济就三大指标，经济增速、物价指标、就业指标 ，物价指标总要谈一谈 。

比方 说，如今 大概 很多 人有些官员以为 ，在企业贷款这侧综合利率3.8%左右已经是有史以来最低了 ，说货币 政策已经够积极了。不积极，由于 经济表现 也是有史以来最弱，那么你最弱的经济表现 和比力 严厉 的通缩，积聚 起来恳求要求货币 政策数量 宽松 、代价 自制 ，自制 到什么程度 呢？肯定 要自制 到怒不可遏 ，自制 到老百姓去存款险些 没有利钱 ，反而大概 倒收你。自制 到企业家不肯 意加杠杆、不肯 意投资 ，但看到资金着实 太自制 了，自制 到勾引他们加杠杆去投资 。综合物价看，客岁 到本年 就降落 了五个点 ，本年 到来岁 ，大概率来讲，2024年上半年我们猪肉代价 起不来的 ，环球 大宗商品代价 也起不来，以是 来岁 上半年，确切无疑的中国经济大概 面对 着暖和 的通缩 ，但通缩大概 没有本年 这么严厉 。以是 利率应该尚有 进一步下行的空间。比如 十年期国债，如今 大概 尚有 2.7%、2.8%，货币 市场的拆借大概 1.7%、1.8%，有显着的降落 是须要 的 ，由于 毕竟 物价已经降落 了高出 五个百分点，而我们存贷款利率的降落 还不到一个百分点 。以是 真实的利率在中国在已往 的两年时间实际 是大幅度上升了。这就是通缩所指向的货币 政策，要求更宽松的货币 和更低廉的利率。

我们看斲丧 。大概可以这么说 ，在以后 相称 长的时间，我们的斲丧 是服务斲丧 为主，而且 是以没有品牌溢价的精良 品格 的斲丧 为主 ，这个也会在中国形成代际差的。我们常常 喜好 用物价这个词和斲丧 这个词干很多 事变 ，对中国来讲是如许 的，中低收入老百姓面对 的是通胀 ，中等收入群面子 对 的是就业的威胁，高收入人群面对 的是通缩。中国的老年人群重要 需求不是商品需求，是养老的生存 照顾护士 大概 医疗照顾护士 的服务需求 ，以是 中国的老人面对 中国最严厉 的通胀，也就是死不起的题目 。物价是带有典范 的阶层 性的，斲丧 也带有典范 的阶层 性，在以后 一段时间 ，比如 从这些阶层 性的斲丧 、物价来讲，必选斲丧 、文旅斲丧 、养老斲丧 大概 是三大斲丧 的主体。

我们来看投资，投资不可 ，零左右，民间投资没引发 起来，外资也不可 。然后是出口 ，用人民币来盘算 ，本年 的出口大概 是负增长12% 、13%，入口 大概 是0左右。要是用美元盘算 ，负得更多 。以是 本年 三驾马车，就斲丧 还行。

然后是企业，我想说的是制造业 ，由于 涉及到财产 园区的题目 ，财产 园区我们发生了光显 的布局 性变革 ，也就是信息财产 、数字财产 大概 是卡脖子这些财产 ，大厂会合 于财产 园区、工业园区 ，总部会合 式的分布进一步加剧，但传统的写字楼什么的着实 是往下走的。然后是制造业，尤其是传统制造业如今 所面对 的题目 大概 肯定 程度 是被忽略的 ，2021年 、2022年制造业规模以上企业的利润总额分别是8.8万亿、8.3万亿，本年 是多少？本年 有大概 不到7万亿，那就意味着在传统制造业的需求端出现了高出 20%的萎缩 ，因此制造业在将来 几年大概 面对 着像2016年底、2017年初那样的进一步去产能的威胁，由于 表里 需求看起来都难以规复 。

中国经济面对 再均衡 的意思是什么呢？我们正在往进一步放缓的迹象走，我们并不知道将来 中国经济的增长平台是稳固 在4% 、4.5%、5%还是 5.5% ，我们不知道这个平台有多高，我们也不知道这个平台什么时间 出现，以是 在不确定当中 ，当局 也好，企业也好，个人也好，都比力 焦急 。

房地产是一样的 ，环球 在美国利率的大升大降当中，房屋的出货量也在敏捷 颠簸 。但是就客岁 到本年 ，固然 美联储加息政策云云 之严厉 ，大多数北美市场的房地产放缓之后，到本年 年底，核心 都会 又出现了企稳回升的迹象 。以是 从量上来看大起大落 ，但实际 没有那么严峻 。

房地产处于惊险一跃的过程中

那么中国的房地产处于怎么样的阶段呢？先说结论，至少必要 三年才华 见底，如今 处于房地产市场调解 的中前期 ，有人说不太靠谱，怎么中前期呢？显着 就只剩下三家没有违约了，三家都违约就可以见底了吧。着实 不是 ，我们细致 分析 。2023年第一季度房地产是复苏的，前三个季度都不错，叨教 进入到第四序 度，房地产是变得更好还是 更严厉 了？前三个季度房屋的贩卖 大概是负4% ，投资大概是负10%，进入到第四序 度，如今 第四序 度单季数据房屋贩卖 是负10%以上 ，投资增速负20%，以是 进入到10月份之后，房地产进一步下探 ，写字楼大概 会略有分化，由于 出了那么多政策，有对于购房需求有对于开辟 商一些政策 ，但对写字楼有没有单独的政策？没有，写字楼反而好一点，比如 北京 ，北京进入三季度，也就是7、8月份之后到如今 ，北京写字楼市场出现了三个信号，第一个信号 ，净吸纳量不再是负的了，开始见底，乃至 轻微 为正 ，写字楼空置率好像 到了最高位程度 ，比如 20%左右，租金代价 好像 见到了最低的程度 。以是 这三个迹象我只能说好像 ，它跟开辟 贩卖 模式的房地产运行迹象是不同等 的。

为什么说惊险的一跃呢？我们从顶峰的2018年到2021年就是恒大变乱 出现之前，我们的顶峰 时间 的贩卖 金额是高出 20万亿元人民币，贩卖 面积也是20亿方左右 。原来 市场的一样平常 预期以为 两到三年中国的房地产市场总量可以稳固 在14万亿左右 ，如今 有没有稳固 在14万亿？没有，如今 整年 到年底大概我估计11.5万亿左右，以是 如今 中国的房地产的真实状态 是 ，从销量来讲回到十年前，重新 房代价 来讲回到三年前，从二手房代价 来讲回到五年前，回到已往 也不是大题目 ，题目 是怎么预测 将来 。那么预测 将来 ，房地产市场假如 不能在12万亿左右稳固 下来，叨教 什么时间 我们稳固 在什么平台 ，不知道哪年？稳固 在什么平台？是10万亿左右 、是8万亿左右，也不知道。因此我们正从如今 20万亿的平台，在不知道的时间向不知道高度或深度的一个平台在跳跃 ，这个我称之为惊险一跃，在跃的过程中，很多 开辟 商和企业就因此烟消云散。由于 相称 于3亿多户的都会 住民 ，一年更新改造的需求也得高出 一千万 套住宅 。但如今 处于调解 期。以是 惊险一跃，我们不知道什么时间 、这个平台多高能稳固 下来。

别的 ，市场仍处于调解 的进程 ，从我们都会 化、从我们基建狂魔的环境 、从我们生齿 增速，参照日本，我们仍旧 处于房地产调解 的前期，而不是尾声 。这是让人惆怅 的事变 。待会儿我再先容 为什么我说三年 ，开辟 商都躺平了，由于 先躺平的好，后躺平的你要面对 你要填入的是一个无底洞 ，你本身 会畏惧 。

我们看一下整个房屋的环境 ，空置的环境 。我想说有几个题目 黑白 常关键的我们必要 明白 的题目 。一个是市场再均衡 的惊险一跃，我已经说过了。第二个是认知的再均衡 ，什么叫认知的再均衡 呢？认知的再均衡 有一系列异乎平常 简单 的知识 化的题目 。第一个题目 ，房地产在中国团体 的过剩了吗？大多数从业者乃至 都会说过剩了，不是 ，2003年到如今 一共开辟 商盖的住宅加上当局 盖的加上拆掉的，就提供了不到两亿套，在最短20年的时间我们有差不多5.5到5.6亿人进城 ，两亿套房装5.5到5.6亿人是没题目 的，以是 从总量上讲，从户均住宅套数来讲，中国住房将将绝大多数人有房住 ，但还没有到绝大多数人都住得很舒服 如许 的阶段。因此我们的住宅就是不动产的需求方，着实 是不太妥当的说法，就是从温饱到小康的太过 阶段当中 ，如今 房地产叫温饱，我们尚有 十几二十年将来 房地产发展的阶段，但是我们没有到再均衡 再出发的阶段。

再就是房价高 ，万恶的恒大 、恒二、恒三，一个企业能搞掉两三万亿，是如许 吗？中国含税费率最高的商品是烟和酒 ，其次是房地产 。比如 北京有一些地块如今 正在拍，地皮 出让方式没有改变，限房价、竞地价 ，地价竞起来就是7万多，房价是9万5，房地差两万多块钱，还包罗 开辟 商整个的运行 、配套、建安、景观等一系列本钱 。再比方 说我们常常 说房地产这个题目 带来了中国经济泡沫化大概 等等一系列的题目 ，光说房地产的负面，但房地产有没有正面正向的作用呢？我记得在2021年底 、2022年初的时间 ，中心 经济工作集会 会议 说 ，房地产仍旧 是中国的支柱财产 ，由于 它上卑鄙 链条长，相干 的行业多 ，涉及国计民生老百姓的生存 复杂，以是 着实 房地产弄得不好 有负面作用，但是假如 把房地产正面作用一笔代过 ，也不是好的征象 。

再就是房地产有没有外溢效应？从前 是房地产把盖房子的钱用来搞其他的，一会儿卖水，一会儿做汽车 ，如今 让他们把盖房子的钱老诚实 实搞个账户，就卖房子就办理 了。办理 题目 是云云 安若泰山 吗？假如 房地产出现更大的风险，它会不会对整个中国经济运行有风险的外溢？比如 有官员说，房地产就是代价 颠簸 ，是如许 吗？假如 不动产这端，假如 你是全额付款的，固然 是代价 颠簸 ，但即便是全额付款，你也不能这么说，由于 在负债端你大概 有抵押、有债务 。以是 第二个再均衡 是认知的再均衡 ，但到本日 认知的再均衡 远远没有做到，房地产真的背负了非常多极重 的汗青 的责任。

再接下来我们看战略的再均衡 。战略的再均衡 是什么意思呢？我听到无数官员这么讲，我们要发展新模式 ，叨教 你的新模式是什么？打开看一看，告诉各人 你的新模式是什么 。我们要寻求 房地产的高质量增长，叨教 什么是高质量增长？打开看一看 ，请给出高质量增长的引导。我们要寻求房地产和公民经济的良性循环，叨教 什么是良性循环？

我都不否认我们必要 一个好的循环，我们必要 一个好的增长质量、发展质量，我们必要 一个新的模式 ，那都是彼岸性的，不是此岸性的。我们以后 岸到谁人 新模式 、高质量、良性循环的彼岸，给我们一条路径 。有没有一条路是通向那的 ，还只是说单纯否定了旧有的开辟 和持有并重的模式不可行，假如 是如许 的话，各人 的感情 就很难从挑衅 当中找到机会 。但如今 来讲 ，战略还是 彼岸性的，我们可以看到越来越多的战略都是彼岸性的。

战术上我们也必要 再均衡 ，什么叫战术上必要 再均衡 呢？政策已经出得很多 了 ，比如 某省，某年经济改革开放的履历 都是90多条，那么多条改革开放的履历 ，怎么没有有效 促本钱 省民生的显着改善呢？以是 不要老总结履历 ，看看实效 。我们可以看到在需求侧出了很多 政策，由于 关于资助 人们买房，需求侧出的政策不少 ，大多数政策着实 结果 也有待检验 ，此中 有一条政策是有效 的，就是按揭利率降落 了。供给侧的政策少 ，也就涉及到供应商、涉及到开辟 商，对他们的政策供给是少的，对他们的大多数条条框框仍旧 存在 ，仍旧 既要捆绑他们，又要他们干活。再接下来就是地皮 政策险些 没有变革 ，假如 战术上是如许 的 ，那就不可 。地皮 政策要有显着变革 ，对于供给侧的政策要跟需求侧政策相互匹配，如今 的政策的供给在战术层面是这么个偏颇的状态。

房地产我们知道处于调解 的前期 ，我们必要 怎么样的政策才华 使得房地产在2024年见底，我们至少必要 两个政策。第一个政策，对于2019年以来高价拿地的地皮 储备，对于地方当局 和开辟 商所签订 的都会 更新也好 ，城中村改造也好，举行 再调解 ，调容调规都有须要 ，仅仅以高价拿地造成的房企的存货减值来看，这些货值最守旧 估计，按照已往 两到三年拿地的规模 ，一些压力在地方的平台，大部分 压力在房地产企业，涉及的有题目 的存货大概 在20万亿。假如 不对这些存货 ，尤其是高价地，由于 容积率和具体 规划的再调解 ，这些存货就肯定 要举行 连续 的减值计提 。公司要对这么大的量 ，以十万亿级的量举行 减值计提，会使得这些企业在以后 很长时间，乃至 五年左右的时间很难有一个公司的市值增长，然后活动 性 、策划 性现金流回正 ，乃至 取得红利 的机遇 。市场大概 会以为 这些企业不具备可连续 的策划 本领 。

别的 就是保交楼，假如 你按照20%到25%像野村统计的烂尾率来盘算 的话，我们必要 大概4到4.5万亿的保交楼资金 ，最守旧 估计，假如 烂尾率5%，我们必要 八千到一万亿 。2023年对于保交楼任务 下达的很告急 ，地方当局 和开辟 商相干 企业压力也很大，但是各人 都苦于没有钱，来岁 有没有钱？来岁 看起来保交楼也没有钱 ，那么通过贸易 银行也好，通过政策性金融机构也好，能不能有八千到一万亿的专门针对保交楼的资金 ，也黑白 常告急 的。假如 调容调规和保交楼在2024年都没有出现，大概率在2024年房地产还没有见到底部，至少2024年上半年房地产挑衅 和压力黑白 常严厉 的。

总结一下，中国经济增长的轨迹发生了变革 ，中国经济整个面对 惊险的一跃，从已往 高速增长向将来 不太确知时间和高度的增长的平台迈进，相应的房地产也在这个惊险的一跃的过程当中 。中国经济是不是进入了调解 的中后期 ，我不知道，但至少房地产行业没有进入到调解 的中后期。从如今 看2024年，涉及房地产的政策再调解 息争 决真实的市场存在的政策需求之间的缺口是显而易见的 ，这肯定 会导致在2024年及以后 的两到三年，中国的房地产市场仍旧 在苦苦寻求再均衡 当中。

我们必要 等待 的是在座各位在第25、26届写字楼财产 园发展论坛当中还能再见面 ，我们肯定 要成为末了 幸存下来的那几位 。由于 紧张 的每每 不是我们有多良好 ，紧张 的是并非我们乐成 了，而是我们的对手都失败了。

来 源：房讯网