中国楼市最新消息已出（交了首付退房绝招）〔中国买房首付最新规定〕

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　　泉源 ：综合自每天 说钱（ID：liuxb0929；作者：刘晓博）、凤凰房产

　　两个消息让楼市风云突变

重庆房管局传来庞大 消息

2月4日，重庆房管局传来消息 ，为规范房地产买卖 业务 举动 ，确保房地产市场安稳 康健 ，将进一步规范商品房预售答应 审批和在建构筑 物抵押登记 ，从2月1日起，抵押房产不得举行 预售，预售商品房不得用于抵押 。

简单 来说就是 ，你地皮 抵押乞贷 的，你就不能往外卖房，而你要往外卖房了 ，办理了预售证了，就不能再把房子拿去做抵押，实际 中很多 开辟 商都有雷同 的环境 ，地皮 拿去融资换钱了，然后继承 盖房，然后还去办理预售证往外卖房，如许 可以快速采取 资金 ，尚有 房子盖好了，预售证办下来了，一看不好 卖 ，又拿去抵押了，把资金回笼，以是 捂盘惜售他也无所谓 ，比及 年景好的时间 在卖，以是 开辟 商只要有地皮 有房子，就再也不怕拿不到钱。

这招一出 ，开辟 商特别 是小开辟 商恐怕就要哭死了，对于他们来说，再也不能玩白手 套白狼的好戏 ，必须要投入真金白银，把房子开辟 出来才华 拿到预售证，才华 往外卖，而一旦开始卖 ，就要卖到底，不卖完就采取 不了资金了。

而之前这种边抵押边卖相称 不公道 ，假如 这中心 有任何的题目 都是业主和银行负担 风险 ，开辟 商早早的把利润锁定了，把风险甩了出去，年景好业主那可以卖高价 ，而年景不好 ，甩给银行不要了。

有人为此喝采 ，但着实 本身 就该云云 ，抵押了的房子还能往外卖，这在法律上没法表明 ，得亏楼市不停 涨 ，一旦下跌，法律题目 就会出来，假如 银行要卖这房子大概 地皮 ，你说算谁的？是算业主拥有还是 算银行的这美满 是 非常不公道 的制度 ，但如今 大多数都会 还都在这么干 。乃至 可以说，出售已经抵押的商品，根本上就是一种诈骗 ，只痛惜 大部分 业主根本就不知道这回事，而且在力气 表现 上，也跟银行不是一个量级 ，以是 一旦出现楼市下跌等题目 ，银行在法律上压倒业主是可以预见的，但显然这统统 的始作俑者就是谁人 开辟 商。

以是 重庆脱手 规范这个市场是个大功德 ，又一次在楼市这个范畴 ，为天下 各地做了一个非常好的榜样 。

另一件大事就是国务院印发了天下 地皮 纲要，很多 人没故意 识到这份文件的紧张 性 。

这份文件是2月4日在“中国当局 网 ”上全文公布的 ，由总理签批 、国务院印发，名为《天下 国土规划纲要（2016－2030年）》。

这份文件将从三个方面影响将来 15年都会 格局和楼市走向：

第一，中心 都会 将继承 维持较高房价，间隔 中小都会 较近的中小都会 将“代价 发现”。

此前我多次在专栏里指出 ，“人地错配”是中国多数 会 房价偏高的紧张 缘故起因 （另一个是货币 超发） 。“人地错配”的寄义 是：由于公共资源、发展机会 会合 在中心 都会 ，以是 中国的城镇化表现 为多数 会 化，但国家的战略是“大中小都会 和谐 发展 ” ，以是 增长 中小都会 地皮 供应，镌汰 多数 会 地皮 供应，试图通过地皮 供应差别 ，带来房价差别 ，引导生齿 均衡 分布。这种“人地错配”，将加剧中国多数 会 高房价征象 ，让中小都会 楼市陷入严峻 过剩的深渊。

在新公布的“规划纲要”里，明白 提出：

提拔 优化开辟 地区 城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区 建立 成为具有天下 影响力的都会 群 ，以盘活存量用地为主，严格 控制新增建立 用地，统筹地上地下空间，引导中心 都会 生齿 向周边地区 有序转移 。

也就是说 ，将来 15年国家将继承 控制北京 、上海、广州、深圳等核心 都会 的生齿 ，其本领 重要 是“严格 控制新增建立 用地 ”。究竟 上，近来 10多年来 ，北上广深新建商品住宅供应量是不绝 下滑的，此中 深圳只有汗青 高峰期的四分之一左右，但生齿 仍旧 蜂拥而入。如今 ，深圳每年新生儿数量 、幼儿园儿童人数、小门生 人数、小学招生人数每年都在大幅增长，全面高出 了北京 、逼近 上海 。在这种环境 下，盼望 中心 都会 房价趋势性下跌 ，显然是不实际 的。

固然 ，“规划纲要”给出了办理 方案：“引导中心 都会 生齿 向周边地区 有序转移”。这种转移一样平常 通过外迁工厂、学校等来实现，但说实话 结果 有限。由于 北上广深在外迁了部分 工厂、学校之后 ，“腾笼换鸟 ”迎来了更高附加值的财产 ，继承 带来发展继承 和就业机遇 。

终极 ，能分流各人 到周边都会 的，只有轨道交通能实现的“一小时通勤圈” ，否则都是痴人说梦。以是 ，只有“廊坊居住 、北京工作”、“东莞居住、深圳工作 ” 、“佛山居住、广州工作”、“昆山、嘉善居住 、上海工作”能实现，轻微 远点都不大概 。

上图：规划纲要里提出的部分 控制目标

第二 ，将来 将诞生更多有代价 的都会 群和中心 都会 。

规划还给出了国家心目中的都会 带，按照其紧张 性依次如下：

第一层级：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲都会 带，这是要“广泛深入参加 国际相助 与竞争 ”的。

第二层级：长江中游地区 和成渝都会 带 ，这是要“加大承接财产 转移力度”的，以是 可以“适度扩多数 会 容量”。

第三层级：定位是“建成具有紧张 影响力的地区 性经济中心 ，动员 周边地区 加快 发展” 。包罗 ：

哈长（哈尔滨 、长春）地区 、辽中南地区 、冀中南地区 、山东半岛地区 、东陇海地区 、海峡西岸地区 、北部湾地区 、山西中部都会 群、中原地区 、江淮地区 、黔中地区 、滇中地区 、呼包鄂榆地区 、宁夏沿黄地区 、关中—天水地区 、兰州—西宁地区 、天山北坡地区 、藏中南地区 。

别的 ，规划还把此前的“两横三纵开辟 轴 ”，究竟 上变成 了“三横四纵开辟 轴”。四纵是：沿海轴带、京哈—京广轴带 、包昆轴带，新增了京九轴带；三横是：陇海—兰新轴带、长江经济轴带 ，增长 了沪昆轴带 。

在纵横轴带交汇处的都会 ，每每 迎来发展机会 。比如 上海在沿海、长江轴带交汇处，郑州在陇海—兰新轴带和京哈—京广轴带交汇处，武汉在京哈—京广轴和长江轴带交汇处。那么 ，新增的一些交汇处，比如 湖南长沙 、河南商丘、江西九江、南昌，以及两条轴带的尽头 昆明 ，都将迎来新的发展机会 。

种种迹象表现 ，为了化解少数中心 都会 生齿 、功能的压力，国家故意 建立 “10个北京” ，近来 已经传出了所谓“4个天下 都会 、11个国家中心 都会 ”的规划，以是 ，将来 一批占位比力 抱负 的强二线都会 ，将迎来巨大发展机会 。比如 武汉、郑州，已经被纳入国家中心 都会 。

第三，重工业将西移 ，东部环境 将连续 改善

在煤炭、钢铁 、石油石化、有色金属等范畴 ，国家都在引导财产 向中西部转移，东部生齿 麋集 地区 镌汰 产量走佳构 蹊径 ，以低落 污染。东部将以当代 服务业、战略新兴财产 、高端装备制造业等为发展重点 。

在提到“紧张 贸易 功能区”时 ，规划纲要是如许 罗列 的：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲 、长江中游、成渝、关中—天水 、中原、哈长等。贸易 就是房地产行业的孪生兄弟，以是 这些地区 值得高度器重 。

别的 ，规划还给出了紧张 的陆路口岸 ，他们固然 不如空运、海运中心 紧张 ，但也值得关注 。此中 很多 地名，估计大多数读者都没有听说过 ，但这些小城也将迎来紧张 发展机会 。

　　将来 会怎样？

愿景是好的，一方面对 于核心 都会 周边地区 的房价将形成推动作用应该是确定的，会形成新的上涨预期 ，本来 冷静 无闻的三四线都会 ，如今 大概 会承接都城 、上海、杭州、广州等都会 的部分 功能，担当 大量的生齿 转移 ，形成新的住房需求。而核心 多数 会 的利空，就没那么大的把握了，恐怕房价几年内都不会跌了，由于 地皮 不再增长 ，供给不增，也就不大概 再短期内扭转预期，没人卖房 ，光有限购限贷是没什么用的，以是 还是 谁人 观点，几年内涵 限定 需求 ，供给不加的环境 下，一线都会 应该是价稳量跌的局面，活动 性崩盘但代价 坚挺 。

至于将来 几年之后怎么样 ，这就要看生齿 转移的环境 ，是不是真的可以或许 控制生齿 规模，反正之前10年的控制都不怎么乐成 ，但这次的力度好像 不一样，从2016年北京的当局 工作陈诉 中，好像 生齿 控制已经乐成 了，核心 城区生齿 已经降落 。盼望 这次是真的 ，以是 答复 各人 谁人 题目 ，一线都会 还涨不涨，如今 看地皮 的空想 幻灭 了 ，那么好像 就剩了一个指标，那就是要看到底限购放松尚有 生齿 趋势性降落 ，到底哪个先到？

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