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　　没有楼市去杠杆 ，何言金融去杠杆，

　　地皮 出让收入创年内新高，原形 是什么？

克日 ，财务 部公布了4月财务 数据，收入同比7.8%，前值12.2% ，付出 同比3.8%，前值21.0%，总的来看 ，收入小幅回落，付出 却举行 了大幅调解 ，表现 从第二季度开始，财务 政策开始收紧的信号 。

值得一提的是 ，地皮 出让收入增速迎来年内高点。1-4月天下 当局 性基金收入同比增长32.7%，此中 地皮 出让收入同比36.9%，较前值分别回升5.2和6.5百分点 ，增速创下本轮地产周期的新高。

本年 以来，据不完全统计，克制 如今 ，天下 已有高出 55个都会 发布了各种调控政策160多次 。在楼市进入“五限 ”（限购、限贷 、限价、限卖、限商）期间 ，为何地皮 收入会创新高？

起首 ，热门 都会 地皮 供给加大刺激了市场。4月 ，住建部初次 明白 按房地产去库存周期定地皮 调控目标 ，指出各地要根据商品住房库存消化周期，适时调解 住宅用地供应规模 、布局 和时序 ，对消化周期在36个月以上的，应克制 供地；36-18个月的，要镌汰 供地；12-6个月的，要增长 供地；6个月以下的 ，不但 要明显 增长 供地，还要加快 供地节奏。

于是乎，北京、深圳、南京等热门 都会 调解 了供地筹划 ，并连续 扩大供给 。据中国指数研究院发布地皮 市场陈诉 表现 ，本年 4月，一线都会 地皮 成交方面 ，共成交地皮 56 宗，成交地皮 面积302 万平方米，环比增长 94% ，同比增长 852%。

同时，由于一线都会 客岁 同期成交11宗地皮 以工业用地为主，出让金总额较低 ，本年 则明显 加大了成交价较高的住宅用地的供应力度，使得一线都会 4月份地皮 出让金到达 687亿元，同比增长 11331%。

资料图

其次，热门 都会 楼市调控后的溢出效应显现 ，热门 都会 周边及三四线去库存给力，房企投资热情高涨，补库热情高 。从统计局数据表现 ，2017年4月库存数据67469平米，库存数据跌到近来 18个月的最低值。

资料图

统计局数据表现 ，2017年1-4月份 ，天下 房地产开辟 投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份进步 0.2个百分点 ，创25个月新高。

泉源 :中国指数研究院

从天下 范围来看，2017年四月天下 300都会 地皮 市场环境 ：地皮 成交均价2664元/平方米，比客岁 同期大幅上涨62% ，环比上涨13%。此中 ，北京地皮 出让金规模近450亿，稳居300城榜首 。

地皮 出让收入大增，背后推手是什么？

从宏观上看 ，2014年，天下 商品房贩卖 额为87281亿，地皮 出让金和11种相干 税收65599亿 ，地价和房地产相干 税收占商品房贩卖 额达84.2%，超8成，汗青 均匀 为61.7%；从中观上看 ，2015年地皮 出让金和税收占房价的6成左右；从微观上来，2015年当局 所得也约莫 占房价的6成左右。

资料图

从1999到2015年，国有地皮 利用 出让金收入增长63.3倍。1999年都会 住房制度改革后 ，国有地皮 利用 权出让收入增长速率 大幅提拔 ，1999年为514亿元，2001年即达1296亿元 ，到2014年已经到达 4.26万亿，2015年虽降至3.25万亿，但复合增长率仍旧 达29.6%，占地方财务 本级收入的比例从9.2%增长 至39.2% 。

地皮 财务 由来已久 ，尤其在经济增长动力不敷 ，投资和斲丧 需求减弱 的配景 下，地方当局 出于稳增长 、寻求 政绩、财务 压力等因素思量 ，对地皮 财务 的依靠 只会越来越大。

图：地皮 代价 与房价相干 性环境

那么，地皮 收入高涨的结果 是什么？

理所固然 ，地皮 出让代价 越高 ，房企拿地本钱 越高，将来 整天 职 摊到贩卖 端的房价天然 水涨船高。除非，当局 要刺破“泡沫” ，但如今 环境 来看，当局 不是要刺“泡沫”，而是稳住市场 ，防止大涨大跌，由于 泡沫一旦幻灭 ，金融市场发生体系 性风险险些 在劫难 逃 。

末了 处，玄女不得不插一句 ，如今 都在谈金融去杠杆，如今 的节奏和楼市一样，也是边调边看。但金融高杠杆的很大部分 是和房地产精密 相干 的 ，没有楼市去杠杆，何言金融去杠杆，金融去杠杆 ，首当其冲地还是 楼市。凤凰数据观 鱼玄机

　　中国房地产的命门在这里：最深刻最聪明 的解读

　　赵燕菁

　　这是我们见过的关于地皮 财务 叙述 中最清楚 的和最聪明 的，而且这位体制内的聪明 官员还开出了药方，我们以为 是最靠谱的药方 ，这文章究竟 上叙述 了，房地产不大概 出现大跌，只能在末了 的疯狂之后 ，渐渐 通过长期 的滞涨，颠末 十几年的时间渐渐 将积存 在房子里的资金渐渐 流出去，然后等待 财产 税和直接税渐渐 可以或许 接办 地皮 财务 。连合 当前房地产市场遇冷和当局 地块出售困难的近况 ，我们以为 这是当前的地皮 财务 模式正在转型所致。（BWC中文编者注）

　　筹划 经济遗留下来的这一独特的制度 ，使得地皮 成为中国地方当局 巨大且不绝 增值的名誉 泉源 。差别 于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国地皮 收益的本质，就是通过出售土 地将来 的增值（70年） ，为都会 公共服务的一次性投资融资 。

　　改革就是一系列选择。但真正改变汗青 的选 择，当时 并不肯定 看得清楚 。“地皮 财务 ”就是云云 。从诞生到形成，它并没有一个完备 的设 计 ，乃至 “地皮 财务 ”这一名词，也是厥后 才想 出来的 。但正是这个来路不清、没人负责乃至 没有严格 界说 的“地皮 财务 ”，亘古未有 地改变了中国都会 的面貌 ，成为环球 经济乐成 与题目 的根源。

　　“地皮 财务 ”是否可以连续 ？是否还能改进？还 是必须通盘 放弃？乃是攸关国家运气 的庞大 抉 择。由于“地皮 财务 ”被“房价” 、“腐败 ”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“地皮 财 政”，险些 成为学界和舆论界一边倒的共识 。本应客观、专业的学术讨论 ，演变成 了责怪 “地皮 财务 ”的比赛 。

　　好的“学术 ”，不在于告诉人们众所周知的“知识 ”，而在于能表明 众所不解的“反常”。“地皮 财务 ”之以是 抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内涵 逻辑 。“地皮 财务 ”背后的经济寄义 ，远比我们大多数人知道的深刻 、 复杂。

　　本文试图以“名誉 ”为主线，重新评价“地皮 财 政 ”的功过，思考 “地皮 财务 ”改变大概 带来的风险 ，探究 改进“地皮 财务 ”的可行路径。

　　名誉 ：都会 化的催化剂

　　都会 出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却忽然 出现了不可逆转的“都会 化 ”？绝大多数研究 ，都以为 都会 化是工业化的结果 。这一外貌 化的表明 妨碍了我们对都会 化深层缘故起因 的 认识 。

　　都会 的特性 ，就是能提供农村所没有的公共服务。都会 不动产的代价 ，泉源 于所处区位；差别 区位的代价 ，取决于公共服务的程度 。公共服务是都会 地皮 代价 的唯一泉源 。无论城墙，还是 蹊径 ，或是引水工程 ，公共服务都必要 大 规模的一次性投资（fixed cost）。但由于传统的资源 得到 方式，重要 是通过剩余的积聚 ，大型工程建立 每每 必要 成年累月的建立 。巨大的投资，限定 了大型公共办法 的建立 ，成为制约都会 发展的重要 停滞 。

　　突破性的进步，来自于近代名誉 体系的创新。 名誉 制度为大规模长周期的装备 和底子 办法 投资提供了大概 。

　　名誉 制度的关键是怎样 得到 “初始名誉 ” 。工业化和都会 化的启动，都有赖于得到 超过 原始资源 的临界门槛。只有资源 才华 为资源 作抵押。 一旦原始资源 （底子 办法 ）积聚 完成 ，就会带 来连续 税收 。这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，加快 积聚 。

　　都会 化模式的选择 ，说到底，就是资源 积聚 模 式的选择。差别 的原始资源 积聚 方式，决定了差别 的都会 化模式 。汗青 表明 ，完端赖 内部积聚 ，很难超过 最低的原始资源 门槛。强行积 累，则会引发大规模社会动乱。因此 ，早期资源 主义的原始资源 积聚 ，很洪流 平 上是靠外部 打劫 完成的 。险些 每一个发达国家，都可以追溯到其都会 化早期阶段的“原罪”。

　　传统中国社会的差序格局中，基于熟人社会的民间借贷 ，只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后，不但 没有积聚 下原始资源 ，反而成为列强积聚 原始资源 的泉源 地。1949年 后 ，中国重获完备 的税收主权，但依靠 打劫 实 现原始资源 积聚 的外部环境 已不复存在 。中国不得不转向筹划 经济模式。

　　所谓“筹划 经济 ”,原理上仍旧 是通过自我输血， 强行完成原始资源 积聚 的一种模式。在筹划 经济条件下 ，经济被分为农业和工业两大部类， 国家通过工农业产物 的铰剪 差，不绝 将农业的积聚 转移到工业部分 。依靠 这种办法 ，中国创建 起开端 的工业底子 ，但却再也没有力气 完成都会 化的积聚 。超强的积聚 率，窒息了中国经济 ，使生产和斲丧 无法实现有效 地循环。改革前，中国都会 化程度 不停 倘佯 在百分之十几 。

　　中国都会 化的“最初的名誉 ”

　　中国都会 化模式的大突破，起始于上世纪80年代后期。当时 ，农业部分 已经无力继承 为中国 的工业化提供积聚 。深圳、厦门等经济特区被 迫实行 仿效香港 ，通过出让都会 地皮 利用 权，为底子 办法 建立 融资 。以后 开创了一条以地皮 为名誉 底子 ，积聚 都会 化原始资源 的独特道 路。这就是厥后 广受诟病的“地皮 财务 ”。

　　1994年的分税制改革 ，极大地压缩了地方当局 的税收比例，但却将当时 规模很小的地皮 收益划给了地方当局 ，以后 奠定 了地方当局 走向“土 地财务 ”的制度底子 。

　　随着1998年住房制度改革（“都会 股票上市 ”）和2003年地皮 招拍挂（卖方决定市场）等一系 列制度创新 ，“地皮 财务 ”不绝 美满 。税收分成大 减的地方当局 不但 没有衰落，反而敏捷 暴富。急剧膨胀的“地皮 财务 ”，资助 当局 以亘古未有 的速率 积聚 起原始资源 。都会 底子 办法 不但 渐渐 还清欠账 ，乃至 尚有 部分 超前（高铁 、 机场、行政中心 ） 。

　　简直 ，没有“地皮 财务 ”，本日 中国经济的很多 题目 不会出现 ，但同样，也不会有本日 中国城 市化的高速发展。中国都会 成绩 背后的真正机密 ，就是创造 性地发展出一套将地皮 作为名誉 底子 的制度——“地皮 财务 ”。可以说，没有这一 巨大 的制度创新 ，中国特色的都会 化蹊径 就是一句空话 。

　　为何中国能走这条路？这是由于 筹划 经济所创建 的都会 地皮 国有化和农村地皮 团体 化，为当局 把持 地皮 一级市场创造了条件。“地皮 财 政”的作用，就是利用 市场机制 ，将这笔隐匿的 财产 转化成为启动中国都会 化的巨大资源 。

　　“地皮 财务 ”并非中国专利 。从开国 至1862年近百年间，美国联邦当局 依靠 的也是“地皮 财 政”。同地皮 私有化的老大陆差别 ，殖民者险些 无偿地从原住民手中掠得大片地皮 。当时 美国联邦法律规定首创 十三州的新拓展地和新参加 州的境内地皮 ，都由联邦当局 全部 、管理和支配 。公共地皮 收入和关税，构成了联邦收入的最重要 部分 。地皮 出售收入占联邦当局 收入最高年份到达 48%。

　　对比中国地皮 财务 ，就可以想象当年美国的“土 地财务 ”规模有多大 。

　　2012年 ，中国国税收入11万亿元，假如 按地皮 收入占48%盘算 ，就相称 于 5万亿 ，而2012 年“地皮 财务 ”总收入只有不到3万亿。中国地皮 财务 ，就是从上世纪90年代初算起，迄今也不外 20余年。

　　而美国从开国 伊始，直到1862年《宅地法》（Home stead Act）规定地皮 免费转让给新移民 ，联邦当局 的“地皮 财务 ”才被地方当局 的财产 税所代替 ，前后连续 近百年。所差别 的是，美国“初始地权”的得到 ，靠的是对北美印第安人的屠杀和打劫 ，而中国则是通过筹划 经济的制度计划 。

　　地皮 财务 的本质是融资而非收益

　　地皮 私有的都会 ，公共服务的任何改进 ，都要先以不动产升值的方式转移给地皮 全部 者，然后当局 通过税收体系，才华 够将这些外溢的收益收回。

　　因此 ，税收财务 的服从 险些 完全依靠 于与纳税人的博弈，买卖 业务 本钱 极高。而在地皮 公有制的条件下，任何公共服务的改进 ，都会外溢到国有地皮 上 。当局 无需经过 税收“过滤 ”，就可以直接从地皮 升值中得到 公共服务带来的长处 。

　　相对于“征税”的方式，通过“出售升值地皮 ”来采取 公共服务，外溢漏失小 、买卖 业务 本钱 低。其积聚 服从 云云 之高 ，以至于都会 当局 不但 可以为底子 办法 融资，乃至 还可以以补贴的方式，为有连续 税收的项目融资 。

　　筹划 经济遗留下来的这一独特的制度 ，使得地皮 成为中国地方当局 巨大且不绝 增值的名誉 泉源 。差别 于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国地皮 收益的本质，就是通过出售地皮 将来 的增值（70年） ，为都会 公共服务的一次性投资融资。假如 把都会 当局 视作一个企业，那么西方国家都会 是通过发行债券融资， 中国都会 则是通过发行的“股票”融资 。

　　在中国 ，住民 购买都会 的不动产，相称 于购买都会 的“股票 ”。这就表明 了为什么中国的住宅有云云 高的收益率——由于 中国住宅的本质就是资源 品，除了居住 ，还可以分红。不但 分享如今 公共服务带来的租值，还可以分享将来 新增服务带来的租值 。

　　因此，中国的房价和外国的房价是完全差别 的两个概念。在这个意义上，“地皮 财务 ”这个词 ，存在根天性 的误导——地皮 收益是融资（股 票），而不是财务 收入（税收）。在都会 当局 的资产负债表上，地皮 收益属于“负债” ，税收则属于“收益 ”。

　　对“地皮 财务 ”本质的认识 ，尚有 助于表明 狐疑 经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期 低迷不振 。

　　假如 你把都会 地皮 市场视作股票市场的一部分 ，就会发现中国股票市场的增长速率 和中国经济的增长速率 完全同等 ，一点也不反常。由于地皮 市场的融资服从 宏大 于股票市场，因此 ，很多 财产 都会借助地方当局 招商，变相通过地皮 市场融资。这也间接反驳了那些以为 地皮 财务 克制 了实体经济的责怪 。

　　地皮 财务 相对税收财务 的服从 差别 ，固然 很难直接观察 ，但我们仍旧 可以通过一些数据间接比力 。

　　比年 来，中国M2连续 高速增长，但并未引发经济学家所预期的超等 通货膨胀。一个紧张 的缘故起因 ，就是M2的规模是有实际 需求支持 的 。如今 有一种盛行 的做法 ，就是拿M2和GDP作比力 。 2012年M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万 亿，M2与GDP的比例达190% 。有人以为 ， M2/GDP数据逐年高企 ，阐明 资金服从 和金融机构的服从 较低。更有人担心通胀回归和房价反弹。

　　但实践表明M2和GDP并不存在严格 的对应关 系 。1996年是个分水岭。从这一年开始M2超 过GDP，但以后 却长期 保持了低通胀，乃至 局部时期还出现通缩。而改革开放后反复 大通胀都出如今 此之前。

　　这是由于 ，合意的货币 发行规模，取决于货币 背后的名誉 而非GDP本身 。假如 说税 收财务 信 用与GDP存在正相干 关系，地皮 财务 提供的名誉 与GDP的这种相干 性就大概 比同样GDP的税 收财务 成倍放大。

　　1998年住房制度改革固然 没有增长 GDP ，但却 使“都会 股票 ”得以正式“上市流畅 ”，全社会的名誉 需求急速扩大。假如 我们明白 房价的本质是股价的话，就会知道 ，通货膨胀之以是 没有准期 而至乃至 出现通缩，乃是由于 房价上升导致社会名誉 膨胀得更快 。

　　明白 地皮 财务 的题目 与风险

　　固然 “地皮 财务 ”给中国经济带来了诸多长处 ， 但同任何发展模式一样，“地皮 财务 ”模式也有其自身的庞大 题目 。这些题目 不办理 好 ，很大概 会给整个经济带来巨大的体系 风险。其结果 ，不会小于税收财务 曾经带来的“大冷落 ”、 “金融风暴”、“主权债务危急 ” 。

　　起首 一个题目 ，就是“地皮 财务 ”肯定 要将不动产变成 投资品。当局 打压房价的政策之以是 反复 失效 ，就是没有按照资源 品的市场来管理住房市场。

　　“地皮 财务 ”的本质是融资，地皮 以致 住宅就肯定 是投资品 。买汽车公司股票的人，并不是由于 没有汽车。同样 ，买商品房（都会 股票）的人，也并非由于 没有住房。只要是地皮 财务 ， 不动产就无可克制 地会是一个资源 品 。无论你怎样打压住房市场 ，只要其收益和活动 性高于股票 、黄金、储备 、外汇等通例 的资源 渠道， 资金就会继承 流入不动产市场。

　　第二，拉大贫富差距。地皮 财务 不但 给地方政 府带来巨大财产 ，同时也给企业和个人快速积聚 财产 提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢空想 的巨额财产 积聚 ，成 为已往 十年“中国梦”的最好注脚 。

　　但与此同时，没有机遇 投资都会 不动产的住民 与早期投资不动产住民 的贫富差距敏捷 拉开。拥有不动产的住民 ，纵然 不积极 ，财产 也会主动 增长 ；而没有拥有不动产的住民 ，纵然 冒死 工作，拥有不动产的机遇 也会越来越迷茫 。房 地产锁定了差别 社会阶层 活动 的渠道 ，作育 了绝望的社会阶层 。

　　第三，占用大量资源。假如 说中国经济“不和谐 、不均衡 、不可连续 ”，房地产市场首当其冲。同假造 的股票乃至 贵金属差别 ，不动产为名誉 底子 的融资模式，会超出实际 需求制造大 量只闻名 誉 代价 却没有真实斲丧 需求的“鬼 楼”乃至 “鬼城” 。

　　为了生产这些名誉 ，必要 占用大量地皮 ，斲丧 掉本应用于其他发展项目标 宝贵 资源。资源 市场就像水库，可以极大地进步 水资源的设置 服从 ，灌溉更多的农田。但是 ，假如 水库的规模过大并因此而沉没 了真正带来产出的农田，水 库就会变为一项负资产 。

　　第四，金融风险。既然地皮 财务 的本质是融 资，就不可克制 地存在金融风险。股票市场上全部 大概 出现的风险 ，房地产市场上都会出现 。2012年天下 地皮 出让条约 价款2.69万亿元，固然 低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元根本 持平。但这并不意味着地皮 融资在全资源 市场上比重的缩小。

　　克制 2012年底 ，天下 84个重点都会 处于抵押状态的地皮 面积为34.87万公顷，抵押贷款总额 5.95万亿元，同比分别增长15.7%和 23.2%。整年 地皮 抵押面积净增4.72万公顷 ，抵押贷款净增1.12万亿元，远超地皮 出售收入的镌汰 。这些地皮 抵押品的代价 实际 上都是通过房地产市场的代价 来订价 的。打压房价大概 对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高达6万亿以地皮 为名誉 的抵押贷款却影响巨大。 一旦房价暴跌 ，云云 规模的抵押资产贬值将导 致不可思议 的金融海啸 。

　　没有预备 的税制转型

　　鉴于“地皮 财务 ”带来的一系列严峻 题目 ，主流观点险些 一边倒地要求扬弃 “地皮 财务 ”。评论 扬弃 很轻易 ，怎样 找到更换 的融资？一个简单 的答案 ，就是仿效发达国家，转向税收财务 。

　　当年美国“地皮 财务 ”切换到“税收财务 ”，靠的是联邦当局 放弃地皮 收益同时地方当局 开征财产 税 。本日 中国，地皮 在地方 ，税收在中心 。假如 仿效美 国，中心 当局 就必须大规模让税给地 方当局 。如今 ，中心 税收刚刚高出 11万亿 ，要想靠退税补充 近3万亿的地皮 收入和占地方财务 收入16.6%的1万亿的房地产相干 税收险些 是不大概 的（更不要说尚有 6万亿的地皮 抵押融 资） 。

　　假如 国税稳固 ，按照某些专家的发起 ， 通过直接增长 财产 税等新的地方税种来补偿 地皮 收入。那么 ，可否 靠增税补充 放弃“地皮 财务 ”的丧失 ？中国的税 负程度 并不低，其增速远超 GDP。2012年完成税收到达 11万亿，同比增11.2% 。在此底子 上 ，继承 大规模加税的底子 根本不存在。

　　在中国，“地皮 财务 ”的本质是“融资 ”，其更换 者肯定 是另一种对等的名誉 。而要把税收变为足 以对抗 地皮 的另一个名誉 底子 ，就必须突破一个紧张 的技能 屏蔽 ——以间接税为主的税收体制。

　　数 据表现 ，2011年，我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不敷 30% 。来自各 类企业 缴纳的税收收入占比更是高达92.06% ， 而来自住民 缴纳的税收收入占比只有7.94%。 假如 再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不外 占2%。客岁 个税起征点上调后，今 年个人直缴的比例还会更低 。这就是为什么税 收高速增长 ，住民 税负痛感却不敏感的紧张 缘故起因 。

　　任 何一种改革，假如 想乐成 ，条件 就是纳税人的负担不能恶化。1862年 ，美国的税改取消联 邦地皮 收入，改征地方财产 税，纳税人的负担没变 ，收入在差别 当局 间切换 。但在中国如许 的税收布局 下，就算是中心 真的可以下刻意 减税，也不外 是镌汰 了企业的负担 ，减税并不能 直接进入住民 个人账户。因此，对住民 个人而 言，增长 财产 税就是付出 净增长 。

　　有人大概 会质疑，岂非 应该让中国企业忍受云云 高的税负？我们可以用另一个题目 答复 这个题目 ，为什么中国边际税率云云 之高，环球 投 资还要蜂拥进入中国？答案是：“地皮 财务 ” 。

　　借助地皮 的巨大融资源 领 ，地方当局 可以实行 无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大 ，乃至 使得云云 高的税率都变得微不敷 道。也正是由于地方当局 的补贴宏大 于税负的增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优 势 。

　　同样的原理 ，中心 当局 之以是 可以保持云云 高的税收增长 ，很洪流 平 上是仰仗地方当局 更高的地皮 收益。没有“地皮 财务 ”的补贴，企业根本无法负担云云 极重 的税收，中心 当局 的高税率就不可连续 。

　　“地皮 财务 ”的升级与退出

　　中国将来 几年最大的战略风险 ，就是在还没有更换 方案之前，草率 扬弃 “地皮 财务 ”。

　　没有一成稳固 的都会 化模式 。“地皮 财务 ”也是 云云 ，岂论 它从前 多乐成 ，也不能包管 其实用 于全部 发展阶段。指出直接税开征的风险，并非否定直接税的作用，而是要发挥差别 模式在 差别 阶段的上风 。同时，当都会 化进入新的发 展阶段后 ，为差别 模式的转换探求 可行的途 径 。

　　最优的都会 化模式，就是根据差别 的发展阶段、差别 的空间区位，组合利用 差别 的模式。一旦原始资源 积聚 完成 ，都会 化进入稳固 阶段，其汗青 脚色 就会渐渐 淡出并末了 闭幕 。差别 模式过渡，没有简单 的切换路径 。必须颠末 复杂的制度计划 和几代人的时间。

　　精确 的改革战略 应当是：积小改为大改。把巨大的长处 调解 ，分解到数十年的都会 化进程 中 。要使每一次改革的对象，只占整个社会的很小部分 。随着城 市化程度 的进步 ，渐渐 演变到直接税与间接税并重 ，以致 直接税为主的模 式。乐成 的转换，是“无痛”的转换 。时间越长、对象越分散，社会遭受 力就越强 ，改革也 就越乐成 。

　　具体 做法是，当把都会 分为已完成都会 化原始 资源 积聚 的存量部分 和还没有完成的增量部分 。在空间上 、时间上把差别 的长处 主体区分开，分别订定 政策，分阶段渐渐 过渡到更加可连续 的税收模式：

　　1）企奇迹 单位 和贸易 机构 ，可率先开始征收财产 税；

　　2）永世 产权（如侨房、公房等），可以开征财产 税；

　　3）小产权房、城中村可以连合 确权同时开征财产 税；

　　4）有限期 的房地产物业，70年到期后开征财产 税同时转为永世 产权；

　　5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产 税；

　　6）老城区及附近新出让的项目可以收缩 限期 ，如从70年镌汰 到20年或30年，到期后，开征财产 税；

　　7）全部 已经有完备 产权的物业 ，需以公共长处 为目标 ，才可以逼迫 拆迁，物业均按市场价举行 补偿 ；

　　8）乐意 自行改建的 ，在容积率稳固 且不恶化相邻权的条件下，答应 自我更新；

　　9）乐意 团体 改造的，自行与开辟 商会商 条件。个别当局 鼓励的项目（如危旧房） ，可以容积率增长 等方式予以嘉奖 。

　　财产 税可以有差别 的款式 ，直接对应相干 的公共服务。通过区别差别 的政策对象，按照差别 的阶段，将完成都会 化的地区 渐进式地过渡到可连续 的“税收财务 ” ，同时，创建 与之相对应 的，以监督 财税收支为目标 社区构造 。

　　都会 新区部分 则应维持高服从 的“地皮 财务 ”积聚 模式 。但维持 ，并不是意味着无需改变。此中 ，最要紧的，就是必须尽快将住房地产分为 投资和斲丧 两个独立的市场。如今 的房地产政 策之以是 服从 低下 ，一个很紧张 的缘故起因 ，就是我们盼望 用一个政策同时告竣 “防止房地产泡 沫”和“满意 斲丧 需求 ”两个目标 。要想摆脱房地 产政策的被动局面，就必须将投资市场和斲丧 市场分开 ，并在差别 的市场分别告竣 差别 的经济目标 ——在投资市场，防止泡沫破裂 ；在斲丧 市场上，确保居者有其屋。

　　市场区分后 ，就可以组合利用 代价 和数量 两个 杠杆，使政策的“精度”大幅进步 。在投资市场 上（商品房），控制数量 （比如 ，将供地规模同其空置率挂钩）放开代价 ，克制 不动产代价 暴跌触发的体系 性危急 ；在斲丧 市场上（保障 房），控制代价 增长 数量 ，满意 新市民进入城 市的根本 斲丧 需求 。

　　在这里必要 特别 指出的是 ， “地皮 财务 ”下，中国货币 的名誉 的“锚 ”就是地皮 。在某种意义 上，人民币是“地皮 本位”货币 。中国之以是 没 有产生超等 通货膨胀 ，关键在于人民币的名誉 基石——“地皮 ”——的代价 和活动 性屹立不倒 。一旦房价暴跌，地皮 就会贬值，名誉 就会崩 溃 ，泛滥的活动 性就会决堤而出。

　　“人的都会 化 ”

　　真正用来满意 需求并成为经济稳固 之锚的，是 保障房供给。这部分 供给应当尽大概 的大。抱负 的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖” 。 所谓“广覆盖”就是除了有房者外 ，全部 住民 都 可以以本钱 价得到 首套小户型住宅。只要不能 做到“广覆盖 ”，保障房就会加剧而不是镌汰 社会不满，“寻租”举动 就会诱发大 规模腐败。

　　而 要做到“广覆盖”，起首 必须办理 的题目 就是资金 。中国金融体系 总体而言 ，资金非常丰 沛，关键是怎样 计划 出充足 的名誉 将其贷出 来。如今 的保障房不能进入市场。这种模式决 定了保障房无法像商品房那样利用 地皮 抵押融资 。依靠 财务 有限的名誉 ，肯定 难以满意 大规 模建立 的巨额资金需求。

　　怎样 既能与商品房市场区隔 ，又可以进入市场 流畅 以便于融资？一个简单 的办法就是“先租后售”——“先租 ”目标 是与现有商品房市场区 隔；“后售” 则是为了办理 保障房建立 融资。举 例而言：假设50平方米保障房的全本钱 是20万 元（地皮 本钱 2000元/平方米，建安本钱 2000 元/平方米） 。一个打工者租房付出 约莫 500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元 ，10年就是12 万元，15年就是18万元。届时只需补上差额， 就可得到 完备 产权。

　　这个假设的例子里 ，各地的具体 数字大概 不 同，但理论上讲，只要还款年限充足 长 ，辅之以当局 补贴 和公积金（可分别用来贴息和当局 物业费）,纵然 从事收入最低的职业，夫妻两人 也完全有本领 购买一套完备 产权的住宅 。

　　由 于住房终极 可以上市，因此地皮 （及附着其 上的保障房），就可以成为极其安全有效 的抵押品。通过发行“资产包管 债券”（Covered Bonds）等金融工具 ，利用 社保(3.11万亿元) 、 养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀 资金得到 低息贷款，只需当局 少许投入（贴 息），就可以一举行 理 “全覆盖 ”式保障房的融 资题目 。

　　“先租后售”模式 ，看似办理 的是住房题目 ，实际 上却意味着“地皮 财务 ”的升级。

　　这 一模式同以往的“地皮 财务 ”一个紧张 的不 同，就是以往“地皮 财务 ”是通过补贴地价来直 接补贴企业 ，而“先租后售”保障房制度，则是 通过补贴劳动力间接补贴企业 。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业 ，而是 劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房本钱 可以明显 影响本地 的劳动力本钱 ，进而加强 本 土企业的市场竞争力。

　　“地皮 财务 ”另一个结果 ，就是“空间的都会 化”并没有带来“人的都会 化”——都会 到处 是空置的豪 宅，农夫 工却依然在城乡间 活动 。如今 很多 研 究都 把矛头指向户口，好像 取消户籍政策就可 以一夜之间清除 城乡间 的差距。取消户籍制度，假如 不涉及其背后的公共服务和社会福 利 ，便是 什么也没做；假如 全部 人自 动享受公 共服务和社会福利，那就没有一个都会 可以负 担得起。

　　户籍制度无法取消与“地皮 财务 ”密切相干 。由 于没有直接的纳税人，都会 无法甄别谁有权利享受都会 的公共服务 ，就只好以户籍这种鸠拙 但有效 的办法来限定公共服务供给的范围。要 想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税。 而改变税制，就必须面对 前文所述的制度风险 。

　　但就算可以或许 用财产 征税代替 户籍 ，也还是 办理 不了农夫 变化 为市民的题目 ——本日 由于 缺少财产 而拥有不了户籍的非都会 生齿 ，来日诰日 也一样 会由于 缺少财产 而无法成为合格 的纳税人。因 此，研究怎样让农夫 可以得到 连续 增值的不动 产 ，远比研究怎样 取消户籍来得更故意 义。

　　“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得 无关紧急 。它为非农生齿 得到 都会 资产和市民 身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满肯定 时间 ，就可以通过购买保障房，成 为都会 的正式市民。

　　“地皮 财务 ”重修 个人资产

　　如今 的财务 界，有一种广泛 的见解 ，以为 中国 现行的税制布局 ，已经到了非调解 不可的地步 。来由 是间接税使每一个购买者都成为了无 差别 的纳税人，无法像直接税那样，通过累进 使高收入者负担 更多的税负来调治 贫富差距。

　　但 实际 中 ，真正导致贫富差距的深层缘故起因 ，是 有没有不动产 。不动产成为分别 有产阶层 和无产阶层 的重要 分水岭——有房者，资产随代价 上 升 ，主动 分享社会财产 ；无房者，全部 积聚 都 随房价上升缩水。房价上升越快，两者财产 差 异就越大。财产 不均是因 ，收入不均是果 。用税罢手 段只能调治 贫富的结果 ；用不动产本领 才华 调治 贫富的缘故起因 。

　　要缩小社会财产 差距，最重要 的本领 ，不是税 收转移和二次分配 ，而是要让大部分 公民可以或许 从一开始就有机遇 均等地得到 不动产。“地皮 财 政”向有产者转移财产 的功能，是当前贫富差距 加大的“罪魁罪魁 ”，但通过“先租后售”，这一功能立刻 就可以变为缩小贫富差距的有力工具 。

　　“当代 人”的特性 ，就是拥闻名 誉 。地皮 财务 通 过“先租后售 ”保障房，资助 家庭快速完成原始资源 积聚 ，为劳动力资源 的都会 化创造了条件 。由于保障房的市场溢价远远高于其本钱 ， 因此，保障房房改就相称 于以兑现期权的方式 给全部 家庭注资 。

　　家 庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的小微企业。将地皮 资源 大规模注入家庭，可以 快速构筑社会的个人名誉 ，使经济从国家书 用 底子 拓展到个人名誉 底子 。保障房“广覆盖”， 为都会 化的高速发展提供了一个巨大的社会稳固 器 。它在长处 急速变革 的发展阶段，极大地 增长 整个社会的稳固 性 ，扩大执政党的 社会基 础。

　　“先租后售 ”保障房可以明显 地进步 设置 家庭效 率。国外的实践表明，同储备 形态的养老金相 比，住宅更加轻易 保值、增值。高活动 性的住宅可以在家庭条理 将社保和养老金资源 化 。

　　“先 租后售”保障房对中国经济的意义 ，乃是借 助“地皮 财务 ”作为融资工具为启动大规模保障 房建立 并将住房转化为都会 化的生齿 的原始资源 ，从而为都会 化完成后转向税收财务 创造条 件。1998年房改的乐成 ，推动了中国近十年的 快速增长。保障房在规模上远超当年的房改（乃至 美国的《宅地法》），可以预 见 ，这一 改革一旦乐成 ，中国经济至少还可以高速增长 20年 。

　　竣事 语

　　近代以来，中国不停 都在模仿 、追赶 ，鲜有能 真正称得上“有中国特色 ”的制度创新。而“地皮 财务 ”就是如许 一个巨大 的制度创新，其经济学 意义远比大多数人的明白 来得深刻、复杂。

　　“地皮 财务 ”只是一种金融工具 。工具本身 无所 谓优劣 ，关键是怎样 利用 。“地皮 财务 ”之以是 广受诟病 ，并非“地皮 财务 ”出了题目 ，而是怎样 利用 “地皮 财务 ”出了题目 。随着都会 化阶段 的演进，“地皮 财务 ”用来办理 的题目 也应当及 时改变 。

　　从更长远 的经济发展阶段看 ，我们本日 所担心 的题目 ，很大概 会随着原始资源 积聚 阶段的完成而主动 消散 。

　　中国都会 化最快的都会 之一深圳，税收收入占 到当局 收入的93%以上 ，来自地皮 的收益已经 微不敷 道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可 连续 ”——由于已经完成了原始资源 积聚 ，深圳 地皮 财务 已经寂静 退出 。深圳的实践表明，我们大概 根本无需为长大后不治自愈的“病”吃 药。

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